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Trinkwasserhygiene in gemischt genutzten Immobilien und Mehrfamilienhäusern: Sowohl Betreiber als auch Mieter in der Pflicht

In städtischen Gebieten, wo Wohnräume und Gewerbeflächen oft unter einem Dach vereint sind, stellt der Erhalt der Trinkwasserhygiene eine besondere Herausforderung dar. Sowohl Betreiber als auch Mieter von gemischt genutzten Immobilien und Mehrfamilienhäusern tragen eine wichtige Verantwortung und müssen bestimmte Pflichten einhalten – und nur durch das verantwortungsbewusste Handeln aller Parteien wird gewährleistet, dass das Trinkwasser stets in einwandfreiem hygienischem Zustand bleibt.

Das sind die 4 wichtigsten Betreiberpflichten zum Erhalt der Trinkwassergüte..
Diese Pflichten haben Mieter.
Tipp für Betreiber von gemischt genutzten Immobilien und Wohngebäuden.
Fazit: Trinkwasserhygiene wird nur erhalten, wenn alle ihre Pflichten einhalten.

Die 4 wichtigsten Pflichten von Betreibern

Der Besitzer einer Immobilie ist dafür verantwortlich, dass das System der Trinkwasserinstallation bei ausreichender Nutzung durch die Mieter einwandfreies Trinkwasser bis an jede Entnahmestelle liefern kann. Daher ist es sinnvoll, die Pflicht zum Wasserwechsel bereits in den Mietvertrag aufzunehmen.

Die wichtigsten Pflichten des Betreibers sind: 

  1. die technischen Voraussetzungen für eine hygienische Trinkwasserinstallation schaffen 
  2. die Wasserqualität regelmäßig überprüfen lassen
  3. geeignete Probenahmestellen einrichten
  4. Mieter bei einer Grenzwertüberschreitung informieren
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1. Sicherstellung einer einwandfreien Trinkwasserinstallation

Der Erhalt der Trinkwassergüte in einem Gebäude beginnt mit der Planung der Trinkwasserinstallation. Betreiber müssen dafür sorgen, dass diese so geplant und betrieben wird, dass ein bestimmungsgemäßer Betrieb ermöglicht wird, d. h., dass an jeder Stelle der Trinkwasserinstallation ein vollständiger Wasseraustausch durch Entnahme innerhalb von maximal 72 Stunden stattfindet. Um den Wasserwechsel zu begünstigen, sollte die Trinkwasserinstallation möglichst schlank, also mit möglichst wenigen Oberflächen und möglichst geringem Wasserinhalt ausgelegt werden. Zudem sind T-Stück-Installationen mit klaren Fließwegen zu bevorzugen. Wird der bestimmungsgemäße Betrieb nicht durch normale Nutzung erreicht, müssen entsprechende technische oder organisatorische Maßnahmen getroffen werden, z. B. die Installation eines Wassermanagement-Systems, der Einsatz von SCHELL Bluetooth®-Modulen oder manuelle Spülmaßnahmen.

2. Untersuchungspflicht

Um die Trinkwasserqualität auf Legionellen zu überprüfen, müssen Betreiber regelmäßig systemische Untersuchungen durchführen lassen. Wörtlich heißt es dazu vom Umweltbundesamt: „Der Begriff „systemisch“ verdeutlicht, dass es nicht um die Feststellung der Legionellenfreiheit an allen lokalen Entnahmestellen geht, sondern um die Überwachung der Trinkwasserinstallation in der Gesamtheit. Das Ziel ist, eine mögliche Kontamination mit Legionellen in Teilen der Trinkwasserinstallation festzustellen, die einen Einfluss auf eine größere Anzahl an Entnahmestellen haben kann, insbesondere in den zentralen Teilen der Trinkwasser-Installation wie Trinkwassererwärmungsanlagen, Verteilern, Steigsträngen oder Zirkulationsleitungen.“ Dies begründet auch die Vorgehensweise bei der Beprobung von Wohngebäuden, von der oftmals die Labore abweichen, indem sie dann doch bei einer systemischen Beprobung gemäß § 31 TrinkwV „Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec.“ in der Peripherie beproben, statt möglichst nah am Steigestrang des Trinkwassers warm (PWH) – mit oftmals teuren Folgen für den Besitzer. Daher sollte der Besitzer eines Gebäudes im Auftrag an die Untersuchungsstelle klar festlegen, dass die Beprobung seines Gebäudes exakt nach diesen Vorgaben für eine „systemische Untersuchung“ gemäß TrinkwV erfolgt. Sinnvollerweise findet die Untersuchung über Probenahmeventile unter dem Waschtisch und nicht über die zugehörige Entnahmearmatur statt. Für die Untersuchung auf Legionellen gilt ein technischer Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 ml. Wenn dieser erreicht wird, sind weitere Maßnahmen wie eine Risikoabschätzung nach § 51 TrinkwV notwendig.

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3. Bereitstellung geeigneter Probenahmestellen

Um eine präzise Beprobung und Untersuchung des Trinkwassers zu gewährleisten, müssen Betreiber dafür sorgen, dass geeignete Probenahmestellen vorhanden sind. Diese müssen gemäß § 41 (4) repräsentativ für die Trinkwasserinstallation und nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik geeignet sein. Um systemische Kontaminationen zuverlässig erkennen zu können, sollten sie gut zugänglich und möglichst nah an repräsentativen Steigesträngen platziert werden. Probenahmeventile gibt es als Kombibauteil mit dem Eckregulierventil, aber auch zum einfachen Nachrüsten am abgesperrten Eckregulierventil.

4. Informationspflicht

Betreiber von gemischt genutzten Immobilien oder Wohngebäuden sind verpflichtet, ihre Mieter umgehend zu informieren, wenn Grenzwerte überschritten werden. Denn nur so können sie aufgrund möglicher Vorerkrankungen Maßnahmen zum Selbstschutz ergreifen oder ihren Arzt konsultieren. Diese Transparenz ist entscheidend, um das Vertrauen der Mieter zu erhalten und gesundheitliche Risiken zu minimieren.

Die 2 wichtigsten Pflichten des Mieters

Auch Mieter tragen eine entscheidende Verantwortung für den Erhalt der Trinkwasserhygiene in ihrer Wohnung oder ihren Geschäftsräumen. Sie müssen…

  1. für einen regelmäßigen Wasserwechsel alle 72 Stunden sorgen
  2. lokale Kontaminationen vermeiden
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1. Regelmäßiger Wasserwechsel

Eine der wichtigsten Pflichten der Mieter ist der regelmäßige Wasserwechsel. Gemäß der VDI 6023 Blatt 1 sollte spätestens alle 72 Stunden ein vollständiger Wasserwechsel über alle Entnahmestellen erfolgen. Übermäßig lang stagnierendes Wasser ist das ideale Milieu für die übermäßige Vermehrung von Legionellen und anderen Krankheitserregern. Die Kosten für diesen Gesundheitsschutz liegen bei ca. 1 € pro Monat.

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2. Vermeidung lokaler Kontaminationen

Während eine systemische Kontamination der Trinkwasserinstallation in den Verantwortlichkeitsbereich des Betreibers fällt, sind Mieter dafür verantwortlich, eine lokale Kontamination zu verhindern. Laut Umweltbundesamt bezieht sich eine lokale Kontamination „auf eine Verkeimung einer einzelnen Entnahmearmatur mit Legionellen (z. B. eines Duschkopfes oder eines Duschschlauchs)“. Zwar ist der Einfluss einer lokalen Kontamination auf benachbarte Entnahmearmaturen oder Teile der Trinkwasserinstallation begrenzt, dennoch sollten Mieter zu ihrem eigenen Schutz und dem anderer Nutzer unbedingt auf die Sauberkeit und Hygiene der Entnahmestellen achten.

Tipp für Betreiber: Verantwortung im Mietvertrag festlegen

Betreiber sollten ihre Mieter von Anfang an für das Thema Trinkwasserhygiene sensibilisieren und auf ihre Pflichten aufmerksam machen. Sinnvoll ist es, bereits im Mietvertrag eine Klausel aufzunehmen, die jeden Mieter zu einem regelmäßigen und vollständigen Wasserwechsel verpflichtet. Das sorgt für Klarheit und hilft, Konflikte zu vermeiden.

Fazit

Der Erhalt der Trinkwasserhygiene in gemischt genutzten Immobilien und Mehrfamilienhäusern ist eine gemeinschaftliche Aufgabe, die nur durch die Zusammenarbeit von Betreibern und Mietern gelingen kann. Vermieter müssen die technischen Voraussetzungen schaffen und die Wasserqualität überprüfen lassen, während Mieter durch die regelmäßige Nutzung der Entnahmestellen zum Erhalt der Trinkwasserqualität beitragen. Eine klare Kommunikation und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben sind dabei entscheidend, um die Gesundheit aller Bewohner und Nutzer zu schützen.

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