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Higiene del agua potable en inmuebles de uso mixto y edificios de viviendas: Tanto el operador como el inquilino están obligados

En las zonas urbanas, donde los espacios residenciales y comerciales suelen estar unidos bajo un mismo techo, el mantenimiento de la higiene del agua potable plantea un reto especial. Tanto los operadores como los inquilinos de inmuebles de uso mixto y edificios de viviendas tienen una responsabilidad importante y deben cumplir ciertas obligaciones, y solo mediante la acción responsable de todas las partes se garantiza que el agua potable se mantenga siempre en perfecto estado higiénico.

Estos son los 4 deberes más importantes del operador para mantener la calidad del agua potable.
Estas son las obligaciones de los inquilinos.
Consejo para operadores de inmuebles de uso mixto y edificios residenciales.
Conclusión: La higiene del agua potable solo se mantiene si todos cumplen con sus obligaciones.

Las 4 obligaciones más importantes de los operadores

El propietario de un inmueble es responsable de que el sistema de la instalación de agua potable, con un uso suficiente por parte de los inquilinos, pueda suministrar agua potable impecable a cada punto de toma. Por lo tanto, tiene sentido incluir la obligación de cambiar el agua en el contrato de arrendamiento.

Las obligaciones más importantes del operador son:

  1. Crear las condiciones técnicas para una instalación de agua potable higiénica
  2. Hacer que la calidad del agua se controle periódicamente
  3. Establecer puntos de muestreo adecuados
  4. Informar a los inquilinos en caso de superación de los valores límite
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1. Garantía de una instalación de agua potable impecable

El mantenimiento de la calidad del agua potable en un edificio comienza con la planificación de la instalación de agua potable. Los operadores deben asegurarse de que esté planificada y funcione de tal manera que permita un funcionamiento conforme a lo previsto, es decir, que en cada punto de la instalación de agua potable se produzca un intercambio completo de agua por extracción en un plazo máximo de 72 horas. Para favorecer el cambio de agua, la instalación de agua potable debe ser lo más delgada posible, es decir, con el menor número posible de superficies y el menor contenido de agua posible. Además, se prefieren las instalaciones en T con trayectorias de flujo claras. Si no se alcanza el funcionamiento previsto mediante el uso normal, se deben tomar las medidas técnicas u organizativas adecuadas, como la instalación de un sistema de gestión del agua, el uso de módulos SCHELL Bluetooth® o medidas de descarga manuales.

2. Inspección obligatoria

Para comprobar la calidad del agua potable en cuanto a bacterias de legionela, los operadores deben realizar periódicamente análisis sistemáticos. La Oficina Federal de Medio Ambiente afirma lo siguiente: «El término “sistémico” aclara que no se trata de determinar la ausencia de bacterias de legionela en todos los puntos de toma locales, sino de la vigilancia de la instalación de agua potable en su conjunto. El objetivo es determinar una posible contaminación por legionela en partes de la instalación de agua potable que puede afectar a un mayor número de puntos de toma, especialmente en las partes centrales de la instalación de agua potable, como los sistemas de calentamiento de agua potable, los distribuidores, las tuberías ascendentes o las tuberías de circulación». Esto también justifica el procedimiento de muestreo en edificios residenciales del que, a menudo, se desvían los laboratorios, ya que, en el caso de un muestreo sistémico según el artículo 31 de la regulación del agua potable, «Obligaciones de análisis en relación con Legionella spec.», toman muestras en la periferia, en lugar de hacerlo lo más cerca posible de la tubería ascendente del agua potable caliente (PWH), con consecuencias a menudo costosas para el propietario. Por lo tanto, el propietario de un edificio debe especificar claramente en el pedido al organismo de control que el muestreo de su edificio se lleva a cabo exactamente de acuerdo con estas especificaciones para un «análisis sistémico» según la regulación del agua potable. Lógicamente, el análisis se realiza a través de válvulas de muestreo bajo el lavabo y no a través de la grifería de toma correspondiente. Para el análisis de bacterias de legionela se aplica un valor de medida técnica de 100 unidades formadoras de colonias (UFC) por 100 ml. Si se alcanza este valor, son necesarias otras medidas, como una evaluación de riesgos según el artículo 51 de la regulación del agua potable.

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3. Preparación de puntos de muestreo adecuados

Para garantizar un muestreo y análisis precisos del agua potable, los operadores deben asegurarse de que haya puntos de muestreo adecuados disponibles. Estos deben ser, según el artículo 41 (4), representativos de la instalación de agua potable y adecuados según los códigos prácticos. Para poder detectar de forma fiable las contaminaciones sistémicas, deben colocarse de forma fácilmente accesible y lo más cerca posible de las tuberías ascendentes representativas. Las válvulas de muestreo están disponibles como componente combinado con la válvula angular reguladora, pero también para reequipar fácilmente la válvula angular reguladora cerrada.

4. Obligación de informar

Los operadores de inmuebles de uso mixto o edificios residenciales están obligados a informar a sus inquilinos inmediatamente si se superan los valores límite. Ya que solo así podrán, debido a posibles enfermedades previas, tomar medidas de autoprotección o consultar a su médico. Esta transparencia es crucial para mantener la confianza de los inquilinos y minimizar los riesgos para la salud.

Las 2 obligaciones más importantes del inquilino

Los inquilinos también tienen una responsabilidad decisiva en el mantenimiento de la higiene del agua potable en su vivienda o local comercial. Deben…

  1. garantizar un cambio de agua regular cada 72 horas.
  2. evitar la contaminación local.
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1. Cambio de agua regular

Una de las obligaciones más importantes de los inquilinos es el cambio de agua regular. Según la hoja 1 de la norma VDI 6023, se debe realizar un cambio completo de agua en todos los puntos de toma al menos cada 72 horas. El agua que se estanca durante demasiado tiempo es el medio ideal para la proliferación excesiva de bacterias de legionela y otros patógenos. Los costes de esta protección sanitaria son de aproximadamente 1 euro al mes.

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2. Evitar contaminaciones locales

Mientras que una contaminación sistémica de la instalación de agua potable es responsabilidad de la empresa operadora, los inquilinos son responsables de evitar la contaminación local. Según la Oficina Federal alemana de Medio Ambiente, una contaminación local se refiere a «la contaminación de una sola grifería de toma con bacterias de legionela (por ejemplo, un cabezal de ducha o un flexo de ducha)». Aunque la influencia de una contaminación local en las griferías de toma vecinas o en partes de la instalación de agua potable es limitada, los inquilinos deben prestar atención a la limpieza e higiene de los puntos de toma para su propia protección y la de los demás usuarios.

Consejo para operadores: Establecer la responsabilidad en el contrato de arrendamiento

Las empresas operadoras deben concienciar a sus inquilinos sobre el tema de la higiene del agua potable desde el principio y recordarles sus obligaciones. Es útil incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula que obligue a cada inquilino a realizar un cambio de agua completo y regular. Esto proporciona claridad y ayuda a evitar conflictos.

Conclusión

El mantenimiento de la higiene del agua potable en inmuebles de uso mixto y edificios de viviendas es una tarea común que solo puede tener éxito mediante la cooperación entre empresas operadoras e inquilinos. Los propietarios deben crear las condiciones técnicas y hacer que se compruebe la calidad del agua, mientras que los inquilinos contribuyen al mantenimiento de la calidad del agua potable mediante el uso regular de los puntos de toma. Una comunicación clara y el cumplimiento de las disposiciones legales son fundamentales para proteger la salud de todos los residentes y usuarios.

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