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Los inmuebles de viviendas en centros urbanos suelen alojar diferentes locales comerciales, así como viviendas, que comparten una misma conexión al agua potable y zonas de uso común de la instalación de agua potable. Debido a los diferentes tipos de uso hay también requisitos diferentes. Para la empresa operadora de edificios de múltiples viviendas es importante sobre todo sensibilizar a sus inquilinos para que tomen medidas de mantenimiento de la calidad del agua. Por eso, los contratos de alquiler deberían incluir una cláusula en la que cada inquilino se responsabiliza del cambio regular y completo de agua. A continuación, el experto Dr. Peter Arens presenta los aspectos relevantes.
Dr. Peter Arens, Experte für Trinkwasserhygiene bei SCHELL
El libro de planos (véase Asociación alemana de ingenieros VDI 3810, hoja 2 / VDI 6023, hoja 3) sigue siendo un elemento fantasma en el sector sanitario. Muchos han oído hablar de él, pero pocos creen haberlo visto. Esto cuando cada planificador dispone básicamente de uno (aunque no sea con este nombre). El libro contiene los requisitos de los espacios y los deseos de equipamiento del contratante. Sin embargo, antes de poder introducirlos, se comprueban los requisitos generales de todo tipo y el alcance de uso (imagen 1) confirme a la especificación de la VDI, en el anexo A. Esto es debido a que estos requisitos influyen en todos los objetos que llevan agua. Debido a esto, en el libro de planos se debe introducir en la segunda línea el horario de uso común, días y horas. Debajo se indican las posibles introducciones de uso, como los inmuebles de uso múltiple, los edificios de múltiples viviendas o escuelas y, justo después, si son necesarias barreras de accesibilidad.
Con estas cuestiones generales comienza la conversación del planificador técnico con el contratante de la casa multifamiliar, una buena oportunidad para hablar ya en este momento sobre las medidas para el mantenimiento de la calidad del agua. Ya que en la VDI 6023, hoja 1, en el artículo «5.3.1 Requisitos mínimos en relación con el contenido del libro de planos»:
Extracto del libro de planos según VDI 3810 hoja 2 / VDI 6023 hoja 3, anexo A. El planificador técnico y el cliente deben especificar antes de nada las posibles interrupciones del uso. Esto incluye medidas técnicas y/u organizativas como la comprobación de la legionela; la calidad del agua potable debe mantenerse en todas las plantas de un edificio de viviendas.
«Los cálculos se basarán en el uso previsto, en la que se debe garantizar que en todos los puntos de la instalación de agua potable se realice un cambio de agua completo por extracción en un plazo de máximo 72 horas. En el libro de planos se debe tener en cuenta que un cambio de agua incorrecto en un plazo superior a 72 horas se considera una interrupción del servicio. Estas interrupciones se deben evitar o compensar a través de medidas técnicas u organizativas (ver VDI 3810, hoja 2*, VDI 6023, hoja 3).»
Una visión que sigue siendo popular en partes del sector es que el tendido de tuberías y las estaciones de descarga en las terminales son suficientes para el mantenimiento de la calidad del agua. Conforme al Art. 10 de la regulación alemana de agua potable 2023 (TrinkwV) como «punto de mantenimiento de los requisitos del agua potable» sirve siempre la «salida de los puntos de toma para agua potable» o «los dispositivos de seguridad necesarios conforme a los códigos prácticos generales». Aquí, y no en la estación de descarga, se extraen también las pruebas de agua para los análisis prescritos y los resultados se comparan con los valores de la regulación de agua potable 2023. Por tanto, si un punto de toma, por ejemplo en un edificio multifamiliar grande, no se usa lo suficiente, se crea un conducto muerto incluso con una placa para grifo de paso hasta la salida del punto de toma. La VDI 6023, hoja 1, en el punto 5.3.8 se posiciona claramente acerca de las tuberías muertas: «No solo son inadmisibles las tuberías de derivación en las que no se garantiza el flujo después de 72 horas como máximo, y las tuberías muertas con extremos sellados, sino también los puntos de extracción no utilizados. Estas últimas son especialmente críticas debido a su interfaz con el entorno, ya que los microorganismos pueden ingresar a la instalación en contra de la dirección del flujo (recontaminación).»
En este contexto, se deben cuestionar muchas de las disposiciones actuales de las tuberías. Porque si cada punto de extracción debe utilizarse de todos modos, entonces deberían preferirse especialmente los trayectos de flujo simples y claros. Esto es especialmente relevante en instalaciones con conexiones de piezas en T que tienen un contenido de agua comparativamente bajo y superficies reducidas. Las superficies reducidas protegen pasivamente el agua potable fría contra un calentamiento excesivo. Por cierto, las instalaciones con conexiones de piezas en T nunca han perdido su estatus como una regla técnica generalmente aceptada.
En principio, lo que se requieren son soluciones individuales. Por ejemplo, las tomas de agua no utilizadas estacionalmente, como las utilizadas para el riego del jardín, deben integrarse en la instalación siempre que sea posible. Y al usar calentadores de agua pequeños, el planificador debe dimensionar las tuberías mucho más pequeñas, ya que los dispositivos insertables solo tienen un caudal de cálculo de 0,03 l/min, es decir, menos de la mitad de las tomas de agua 'normales' (0,07 l/min). Sin tener esto en cuenta, las tuberías que suministran los calentadores pequeños caudal estarían sobredimensionadas en más del 50%.
En la planta baja de los edificios de múltiples viviendas en centros urbanos, a menudo se encuentran tiendas para compras diarias, como supermercados. Suelen estar abiertos 6 días de la semana durante más de 10 horas, por lo que se puede suponer que aquí ya hay un cambio de agua suficiente debido al uso regular. Sin embargo, la higiene de las manos cobra una importancia especial en este contexto: Ya que las manos del personal entran constantemente en contacto con alimentos envasados o abiertos. Por esta razón, se debe prestar especial atención a espacios para el personal que sean claros, cómodos y, sobre todo, limpios, para fomentar la higiene corporal. Los grifos sin contacto minimizan especialmente en estas circunstancias la magnitud de posibles contaminaciones que podrían transmitirse a través de las manos. Así que no solo contribuyen a la seguridad alimentaria, sino también a menos bajas del personal.
En las oficinas, son los baños para clientes y personal los que deben dejar una impresión moderna y limpia. Grandes superficies de espejo iluminadas en los bordes proporcionan una sensación de amplitud y luminosidad incluso en espacios pequeños (Fig. 2). Como en las oficinas también hay días de puente o cierres empresariales durante el cambio de año, se producen interrupciones en la operación que deben ser compensadas mediante medidas organizativas o técnicas (VDI 6023, hoja 1). Una calidad del agua insuficiente durante estas interrupciones en la operación también puede afectar a las áreas de uso de otros inquilinos en un edificio de viviendas multifamiliares de uso mixto.
Las superficies claras y los espejos retroiluminados hacen que incluso las habitaciones pequeñas parezcan más grandes.
A menudo, además de farmacias, en urbanizaciones grandes también hay áreas con instalaciones médicas. Por ejemplo, consultorios de ortodoncia y centros de diálisis. En estas instalaciones de salud, se imponen requisitos elevados a la calidad del agua. Por ejemplo, además de la prueba de legionela, el agua potable también debe someterse a un análisis adicional de pseudomonas aeruginosa. En áreas altamente sensibles como estas, puede ser incluso recomendable enfriar activamente el agua potable si las medidas pasivas por sí solas no son suficientes (Guía práctica de BTGA «Cómo mantener el agua fría»). En algunos espacios de consultorios médicos, deben existir puntos de extracción de agua potable, a pesar de que la temperatura ambiente se mantiene permanente entre 24 y 27 °C. En este caso, un cambio de agua no sería suficiente solo para mantener la temperatura y, por lo tanto, para preservar la calidad del agua. Sin embargo, incluso con refrigeración activa, sigue siendo necesario garantizar un cambio de agua regular.
En las clínicas modernas, hoy en día, se instalan casi exclusivamente grifos electrónicos para respaldar la higiene de las manos y del agua potable. No obstante, se debe tener en cuenta que, por razones de seguridad, el suministro de electricidad y agua suele interrumpirse fuera del horario comercial (por la noche, los fines de semana, durante las vacaciones empresariales) mediante interruptores de llave. Por lo tanto, la fuente de alimentación de los grifos debe estar garantizada durante las descargas antiestancamiento, y la válvula central para cerrar la instalación de agua potable debe estar realmente abierta en ese momento; en la práctica, esto no siempre se logra. Con el sistema de gestión de agua SWS de SCHELL (imagen 3), que incluye la grifería de protección contra fugas SWS (imagen 4), existen componentes del sistema coordinados entre sí que ayudan al operador a garantizar una alta fiabilidad, por ejemplo, mediante la prueba de legionela realizada por el arrendador.
Higiene y rentabilidad en edificios de viviendas Las griferías electrónicas pueden conectarse en red y controlarse mediante un sistema de gestión del agua. Las descargas antiestancamiento se realizan automáticamente en varias griferías, incluso simultáneamente si es necesario. Mediante la agrupación, existe la posibilidad de simular el funcionamiento correcto de la instalación. En comparación con las descargas antiestancamiento manuales, las automatizadas son mucho más sostenibles, ya que se consume mucha menos agua. Los operarios también pueden realizar fácilmente pruebas de legionela en edificios de viviendas utilizando válvulas de muestreo integradas en los puntos de toma.
Las áreas con tiempos de funcionamiento fijos en edificios de viviendas mixtos pueden protegerse contra fugas no detectadas instalando una válvula de protección contra fugas SWS. Las descargas antiestancamiento pueden seguir realizándose si son necesarias.
La regulación del agua potable (TrinkwV) fue completamente renovada en 2023. Ahora regula la seguridad y supervisión de la calidad del agua potable desde la captación del agua potable por parte del proveedor de agua hasta la entrega del agua potable por parte del operador al consumidor, incluso en edificios de viviendas. También en el año 2023 es una parte fundamental de la regulación del agua potable garantizar de manera obligatoria la prevención y el control adecuado de la legionela.
Hasta ahora, el valor de medidas para la legionela, establecido ahora en el Anexo 3, Parte II, se aplicaba también a edificios de viviendas multifamiliares solo al superar las 100 unidades formadoras de colonias (UFC)/100 ml como desencadenante del procedimiento (denominado ahora evaluación de riesgos). Ahora, alcanzar las 100 UFC/100 ml es suficiente para ello, con las conocidas consecuencias. Esto incluye, entre otras cosas, la elaboración de una evaluación de riesgos según el Art. 51 y medidas para proteger la salud de los consumidores. Una opción, por ejemplo, es el uso de filtros estériles terminales. La presencia de una sola legionela no parece ser una intensificación significativa. Sin embargo, lo es. Ya que, a menudo, en el laboratorio se detecta una legionela en un mililitro de volumen de análisis, pero no en la muestra filtrada de, por ejemplo, 80 ml, a pesar de que se podrían esperar 80 veces más legionelas aquí. Hay varias razones para esto, que van desde el descubrimiento casual durante la prueba de legionela hasta la propagación excesiva de la legionela por la flora que va en el agua potable, lo que hace que no sea posible detectarla en la cultura de la muestra filtrada. Para respaldar estadísticamente las consecuencias de esta intensificación, la Agencia Federal alemana para el Medio Ambiente ha establecido nuevos requisitos (Boletín Federal de Salud 2023, p. 218): Con la entrada en vigor del nuevo valor de medidas a tomar, en el marco de una prueba de legionela deben detectarse al menos tres colonias de legionella spec. en el laboratorio para considerarse un valor excesivo. Por lo tanto, no es necesario tomar muestras adicionales costosas, sino que simplemente hay un aumento moderado en el trabajo y los costes de laboratorio mediante un segundo uso directo y un método de evaluación diferente.
El mantenimiento de la calidad del agua potable en grandes edificios de viviendas y en inmuebles de uso mixto solo puede lograrse cuando los propietarios y todos los inquilinos conocen y cumplen estrictamente con sus responsabilidades. Ya que las zonas de las instalaciones de agua potable que no se utilizan o se utilizan de manera insuficiente pueden tener un impacto en otras áreas del edificio donde se venden alimentos o se tratan pacientes. Por lo tanto, es crucial que, en una primera etapa, el planificador especializado asesore al cliente en este sentido. También debe establecerse en el contrato de arrendamiento la obligación de realizar cambios de agua regulares y completos. Este tipo de concientización es un primer paso importante, aunque no puede sustituir las medidas técnicas u organizativas para el cambio de agua en todas las tomas de extracción.
Autor: Dr. Peter Arens, experto para higiene del agua potable en SCHELL
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