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Igiene dell'acqua potabile negli immobili ad uso misto e nei condomini: sia i gestori sia gli inquilini affittuari hanno specifici doveri

Nelle aree urbane, dove spesso i locali residenziali e quelli commerciali condividono lo stesso tetto, il mantenimento dell'igiene dell'acqua potabile rappresenta una sfida particolare. Sia i gestori che gli inquilini affittuari degli immobili ad uso misto e dei condomini hanno un'importante responsabilità e devono rispettare determinati obblighi: solo con una gestione responsabile di tutte le parti coinvolte si può garantire sempre il mantenimento dell'acqua potabile in perfette condizioni igieniche.

I 4 obblighi più importanti per i gestori ai fini del mantenimento della qualità dell'acqua potabile.
Gli inquilini affittuari hanno questi obblighi.
Un suggerimento per i gestori di immobili ad uso misto e di edifici residenziali.
Conclusione: l'igiene dell'acqua potabile può essere mantenuta solo se tutti rispettano i propri obblighi.

I 4 obblighi più importanti per i gestori

Il proprietario di un immobile ha la responsabilità di garantire che il sistema dell'impianto di acqua potabile sia in grado di fornire acqua potabile sicura fino a ciascun punto di prelievo, se il suddetto sistema viene utilizzato in misura sufficiente da parte degli inquilini affittuari. È quindi opportuno includere l'obbligo relativo ai ricambi dell'acqua nel contratto di locazione.

Gli obblighi più importanti per il gestore sono:

  1. creare le condizioni tecniche per un impianto igienico dell'acqua potabile
  2. far controllare regolarmente la qualità dell'acqua
  3. predisporre adeguati punti di prelievo campioni
  4. informare gli inquilini affittuari in caso di superamento dei valori limite
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1. Garantire un impianto dell'acqua potabile sicuro e impeccabile

Il mantenimento della qualità dell'acqua potabile in un edificio ha inizio con la pianificazione dell'impianto di acqua potabile. I gestori devono assicurarsi che questi impianti siano progettati e gestiti in modo tale da consentire un funzionamento corretto e conforme alle normative; ciò significa che in ogni punto dell'impianto di acqua potabile deve avvenire un ricambio completo dell'acqua tramite prelievo entro un massimo di 72 ore. Per favorire il ricambio dell'acqua, l'impianto di acqua potabile deve essere progettato in modo da essere il più “snello” possibile, cioè con il minor numero di superfici e il minor contenuto d'acqua possibile. Inoltre, sono da prediligere le installazioni con raccordo a T e percorsi di flusso chiari. Se attraverso il normale utilizzo non si riesce a ottenere un funzionamento corretto e conforme dell'impianto, è necessario adottare misure tecniche o organizzative adeguate, ad esempio installando un sistema di gestione dell'acqua, utilizzando i moduli Bluetooth® di SCHELL oppure effettuando interventi di risciacquo manuali.

2. Obbligo di analisi

Per verificare la qualità dell'acqua potabile ed escludere la presenza di Legionella, i gestori devono far eseguire regolarmente delle analisi sistemiche. L'Agenzia Federale per l'Ambiente afferma quanto segue: “Il termine “sistemico” indica che l'obiettivo non è quello di determinare l'assenza di Legionella in tutti i punti di prelievo locali, bensì di monitorare l'impianto di acqua potabile nel suo complesso. L'obiettivo è quello di rilevare un'eventuale contaminazione da Legionella in parti dell'impianto di acqua potabile, nelle quali tale contaminazione può avere un impatto su un numero maggiore di punti di prelievo. Si tratta, in particolare, delle parti centrali dell'impianto di acqua potabile, come gli impianti di riscaldamento dell'acqua potabile, i collettori di distribuzione, le colonne montanti o le condutture di ricircolo”. Quanto detto è anche alla base della procedura da seguire per il prelievo di campioni negli edifici residenziali, una procedura dalla quale tuttavia i laboratori spesso si discostano effettuando il prelievo - anche in caso di prelievo sistemico di campioni in conformità al § 31 della norma tedesca sull'acqua potabile “Obblighi di analisi per la Legionella spec.” - alla periferia dell'impianto anziché il più vicino possibile alla colonna montante dell'acqua potabile calda (PWH), con conseguenze spesso costose per il proprietario. Ecco perché, al momento di conferire l'incarico al centro di analisi, il proprietario di un edificio dovrebbe richiedere espressamente che il prelievo campioni nel suo edificio venga effettuato seguendo esattamente le direttive per una “analisi sistemica” conformi alla norma tedesca sull'acqua potabile. È opportuno eseguire l'analisi tramite le valvole di prelievo campioni situate sotto il lavabo e non tramite il rispettivo rubinetto di prelievo. Per l'analisi della Legionella si applica un valore al di sopra del quale occorre adottare misure tecniche pari a 100 unità formanti colonie (CFU) per 100 ml. Se questo valore viene raggiunto, è necessario adottare ulteriori misure, come una valutazione del rischio, in conformità al § 51 della norma tedesca sull'acqua potabile.

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3. Predisposizione di adeguanti punti di prelievo campioni

Per garantire un prelievo di campioni e un'analisi dell'acqua potabile eseguiti in modo preciso e corretto, i gestori devono assicurare la presenza di adeguati punti di prelievo. Conformemente al § 41 (4), questi punti devono essere rappresentativi dell'impianto di acqua potabile e idonei secondo le regole della tecnica generalmente riconosciute. Per rilevare in modo affidabile eventuali contaminazioni sistemiche, devono essere facilmente accessibili e situati il più vicino possibile alle colonne montanti rappresentative. Le valvole di prelievo campioni sono disponibili come componente combinato con il rubinetto di regolazione sottolavabo, ma anche come valvole da installare in un secondo momento presso il rubinetto di regolazione sottolavabo chiuso.

4. Obbligo di informazione

I gestori di immobili ad uso misto o di edifici residenziali sono tenuti a informare immediatamente gli inquilini affittuari in caso di superamento dei valori limite. Solo così gli inquilini possono prendere provvedimenti per tutelare la propria salute o consultare il proprio medico in caso di eventuali patologie preesistenti. Questa trasparenza è fondamentale per mantenere un rapporto di fiducia con gli inquilini e ridurre al minimo i rischi per la salute.

I 2 obblighi più importanti per gli affittuari

Anche gli inquilini affittuari hanno una responsabilità fondamentale nel mantenimento dell'igiene dell'acqua potabile all'interno della loro casa o dei loro locali commerciali. Infatti, sono tenuti a...

  1. garantire ricambi regolari dell'acqua ogni 72 ore
  2. evitare contaminazioni a livello locale
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1. Ricambio regolare dell'acqua

Uno degli obblighi più importanti per gli inquilini affittuari è quello relativo al ricambio regolare dell'acqua. Secondo la VDI 6023 Foglio 1, è necessario effettuare un ricambio completo dell'acqua al più tardi ogni 72 ore tramite tutti i punti di prelievo. L'acqua che ristagna troppo a lungo offre l'ambiente ideale per l'eccessiva proliferazione dei batteri della Legionella e di altri agenti patogeni. Il costo di questa misura di tutela della salute è di circa 1 € al mese.

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2. Prevenzione delle contaminazioni a livello locale

Mentre una contaminazione sistemica dell'impianto di acqua potabile è responsabilità del gestore, gli inquilini affittuari hanno l'obbligo di prevenire le contaminazioni locali. Secondo l'Agenzia Federale per l'Ambiente, una contaminazione a livello locale “si riferisce alla contaminazione di un singolo rubinetto di prelievo con i batteri della Legionella (ad esempio, un soffione o un tubo della doccia)”. Sebbene una contaminazione a livello locale influisca in misura limitata sui rubinetti di prelievo vicini o sugli elementi dell'impianto di acqua potabile, gli inquilini affittuari devono comunque prestare attenzione alla pulizia e all'igiene dei punti di prelievo per tutelare la propria salute e quella degli altri utenti.

Un suggerimento per i gestori: definire le responsabilità nel contratto di locazione

I gestori dovrebbero fin da subito sensibilizzare gli affittuari sul tema dell'igiene dell'acqua potabile informandoli dei loro obblighi. È opportuno inserire nel contratto di locazione una clausola che obblighi ciascun inquilino affittuario a provvedere al regolare ricambio completo dell'acqua. In questo modo, si garantisce la dovuta chiarezza ed è possibile evitare inutili conflitti.

Conclusione

Il mantenimento dell'igiene dell'acqua potabile negli immobili ad uso misto e nei condomini è un compito della collettività, che può essere svolto con successo solo se i gestori e gli affittuari collaborano. I proprietari/locatori devono creare le condizioni tecniche e far controllare la qualità dell'acqua, mentre gli affittuari contribuiscono al mantenimento della qualità dell'acqua potabile utilizzando regolarmente i punti di prelievo. Comunicazioni chiare e il rispetto dei requisiti di legge sono due aspetti chiave per tutelare la salute di tutti gli inquilini e degli utenti.

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